Lorsque vous achetez un bien immobilier, il est d’usage de s’assurer (au moins pour prévenir un décès), mais faut-il le faire dans tous les cas?
Si vous achetez votre résidence principale, la réponse est oui dans tous les cas. Et votre banque vous y obligera. Cette assurance est d’autant plus intéressante que si décédiez, vos héritiers obtiendraient un bien entièrement payé. Vous avez donc tout intérêt à les protéger de la sorte. Il semble même pertinent si vous achetez à deux d’assurer les deux emprunteurs à 100%.
Mais qu’en est-il d’un investissement locatif? Faut-il vraiment s’assurer? Après tout, si votre investissement est bon, les loyers devraient vous permettre de rembourser le prêt. Donc à quoi bon l’assurer? En général je prends une quotité inférieure à 100% et ce pour deux raisons:
- les loyers couvrent effectivement l’emprunt et donc la nécessité de s’assurer est moindre
- si la banque est bénéficiaire de l’assurance (ce qui en général le cas) et que l’emprunt est remboursé en cas de décès, ce remboursement constitue un profit exceptionnel, notamment si vous louez en LMNP ou en société. Dans ce cas que se passe-t-il? Imaginons un bien acheté 500000 euros et que vous décédez en début de prêt. Si vous êtes assuré à 100%, le prêt sera remboursé suite à votre décès, mais vous aurez aussi un résultat exceptionnel de 500000 euros en plus des loyers habituels. Autant vous que cela va faire très mal en termes d’imposition pour vos héritiers!
Alors que faire ?
Si on vous oblige à être assuré, essayer de réduire les quotités. Mais aussi et surtout, essayez de trouver une banque qui ne demande pas d’assurance obligatoire et s’assurer, mais pas au profit de la banque, mais directement de vos héritiers (arrêt Musel). Si vous décédez, ces derniers toucheront les 500000 euros et en même temps, ils auront une dette de 500000 euros concernant le bien immobilier, qui continuera d’être payé par les loyers. Fiscalement, ce sera très différent….